+ 7 (495) 777-25-43 otr@rarus.ru
Меню
Общее собрание собственников

Общее собрание собственников


1. Может ли управляющая организация быть инициатором проведения общего собрания собственников и по каким вопросам

2. Инициирование собрания собственников

3. По каким вопросам управляющая организация может устроить общее собрание

4. Подготовка к проведению общего собрания

5. Повестка собрания и реестр собственников

6. Уведомление собственников о собрании

7. Проведение собрания

8. Формы проведения общего собрания собственников

9. Итоги голосования



Общее собрание собственников (ОСС) – важная часть взаимодействия управляющей компании и жильцов. На нем решаются вопросы по управлению собственностью, находящейся в доме (лифты, крыши, подвалы и т.д.). Проведение общего собрания собственников регламентируется статьей 44 Жилищного кодекса. Собрание собственников – это орган управления домом.


Собрание бывает ежегодное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ) и внеочередное

Ежегодное проводят во втором квартале либо жильцы могут утвердить другое время.

Внеочередное можно провести в любое время, предварительно оповестив о нем жильцов. Лучше назначать собрание на будний вечер или выходной день. 

Местом собрания выбирайте подъезд: поместятся все участники, а погода не помешает. Еще вариант – написать обращение от инициативной группы в орган местного самоуправления. Могут предоставить помещение поблизости от дома (например, кабинет в близлежащей школе).

Может ли управляющая организация быть инициатором проведения общего собрания собственников и по каким вопросам

Общее собрание собственников: этапы проведения

Инициирование собрания собственников

Согласно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация (УК, ТСЖ, ЖСК) может созывать собрания собственников, как по своей инициативе, так и пo письменному oбpaщeнию 10% coбcтвeнникoв (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).


Кроме этого, инициатором внеочередного собрания может выступить:

  • собственник помещения (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ)

  • правление ТСЖ (п. 8 ст. 148 ЖК РФ)

  • в некоторых случаях, предусмотренных Жилищным кодексом, – орган местного самоуправления или владелец спецсчета (например, п.6 ст. 161 ЖК РФ)

  • если в доме есть городское имущество – соответствующие службы



По каким вопросам управляющая организация может устроить общее собрание

На общее собрание управляющая организация может вынести такие вопросы:

  • капитальный ремонт общего имущества

  • как будет формироваться фонд капремонта

  • как будут использоваться средства фонда капитального ремонта

  • выбор человека, который сможет открыть спецсчет дома и выполнять операции со средствами на счете

  • изменение размера взноса на капремонт

  • взятие кредита на капремонт управляющей организацией

  • реконструкция дома

  • перепланировка помещения, входящего в общее имущество дома

  • ремонт общего имущества

  • внешние фасадные работы (дополнительная входная группа, наружная вентиляция по фасаду и прочее)

  • благоустройство участка, где расположен дом

  • пределы использования участка, где находится дом

  • установка шлагбаума во дворе дома

  • возможность установки рекламных конструкций на общем имуществе

  • заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями и организацией по вывозу твердых бытовых отходов

  • перевод жилого помещения в нежилое

  • размещение дополнительных мест для парковки

  • заключение договоров аренды на свободные жилые помещения


Помимо этого, собственники могут поднять другие темы для общего собрания:

  • выбор способа управления домом

  • выбор председателя, секретаря общего собрания, членов счетной комиссии

  • выбор и смена управляющей организации или создание ТСЖ

  • выборы или переизбрание председателя ТСЖ


Подготовка к проведению общего собрания

Начинайте подготовку заранее, за месяц до предполагаемого собрания. Определите форму, дату, время проведения собрания. Подготовьте реестр собственников, повестку собрания, бланки для очного голосования и систему для заочного голосования, уведомление о собрании для собственников и все остальные документы.



Повестка собрания и реестр собственников

  1. Составьте повестку собрания. В ней содержатся:

    • пронумерованные вопросы, которые планируется обсудить на собрании; 

    • количество проголосовавших «за», «против» или «воздержался» (не должно быть пункта «другое»)

    • адрес дома;

    • форму, дату, место и время проведения собрания;

    • кто является инициатором.

    Готовую повестку нужно разместить в интернете и передать в орган государственного или муниципального имущества.

  2. Подготовьте оповещение собственников о собрании. Инициатор должен разместить его за 10 дней до собрания или раньше.

  3. Составьте реестр собственников помещений дома, который содержит:

    • ФИО или наименование и номер госрегистрации юридического лица, 

    • номер помещения, 

    • доли собственности, 

    • реквизиты документов о собственности.

    Реестр хранится в управляющей компании. Если инициатор собрания собственник, ему нужно обратиться в УК с официальным письменным запросом, УК предоставит его в течение 5 дней (ч. 3.1 cт. 45 ЖK PФ). Реестр можно заказать через портал Госуслуги, МФЦ или сайт Росреестра.

  4. Подготовить формы бланков для голосования и прочие документы. Бюллетень голосования должен содержать поля:

    • ФИО голосующего собственника, 

    • реквизиты правоустанавливающих документов на собственность, 

    • варианты ответа «за», «против», «воздержался» для каждого вопроса, 

    • место для даты и подписи.  


Уведомление собственников о собрании

Уведомление собственников о проведении собрания нужно направить не позднее чем за 10 дней до собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ):

  • заказными письмами почтой,

  • лично под роспись,

  • разместить в подъезде на стендах (если ранее был утвержден такой вариант оповещения) или иной утвержденный формат оповещения.


Пример уведомления


Уведомление должно содержать:

  • ФИО собственника;

  • номер помещения;

  • форму проведения собрания. Для заочной или очно-заочной формы приложите к уведомлению бланки для голосования с датой, до которой их надо сдать и по какому адресу;

  • место и дату проведения;

  • повестку и порядок ознакомления с ней собственников.


Ведите реестр уведомлений: с данными собственников и датами их оповещения (при отправлении уведомления заказным письмом датой оповещения будет считаться дата отправления письма; почтовые квитанции приложите к протоколу собрания собственников). Если в доме есть площади, принадлежащие органам государственной власти или муниципалитета, им необходимо отправить уведомления.


Проведение собрания

Кворум собрания

Кворум означает, что общее собрание собственников имеет правомочную силу. На собрании должно присутствовать такое количество собственников, чтобы их общее число голосов составляло более 50% общего числа голосов. 

Формы проведения общего собрания собственников

  1. Очная – собственники находятся на собрании и голосуют лично.

  2. Заочная – собственник не присутствует на собрании, а передает свои решения по адресу или в электронном виде.

  3. Очно-заочная – собственники могут присутствовать лично либо проголосовать, заочно познакомившись с повесткой.

Очное собрание собственников

Голосуют собственники, лично присутствующие на собрании, по вопросам, указанным в повестке. Голосование должно быть письменным (ч. 4, 5 ст. 48 ЖК РФ). Чтобы принять участие в очном голосовании, собственникам нужно взять с собой паспорт и копию документа, который подтверждает право собственности. Для представителей собственников дополнительно нужны документы, подтверждающие возможность представлять собственника (нотариально заверенная доверенность, которую потом нужно приложить к протоколу собрания).

Всех присутствующих на собрании собственников нужно зарегистрировать. Собрание не может принять решение по вопросам, которые не включены в повестку. Менять повестку в момент собрания тоже нельзя (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ). 


Заочное собрание собственников

Собственники голосуют, заполняя бланки или опрос электронной системы до определенного срока (ч. 2 ст. 47 ЖК РФ). Заочную форму голосования легко можно провести при помощи личного кабинета Сайта ЖКХ. Подробнее об этом

Сайт пригодится в дальнейшей работе управляющей компании, чтобы информировать жильцов о прочих собраниях и принятых решениях, о важных новостях, к которым нужно привлечь внимание.

Голосовать можно с компьютера на сайте ЖКХ или со смартфона в мобильном приложении ЖКХ: Личный кабинет.

В онлайн-режиме организовать голосование могут собственники или управляющая организация. Возможность организации заочного голосования при помощи электронной системы/сайта нужно утвердить заранее на собрании, где этот вопрос будет включен в повестку. 


Очно-заочное собрание собственников

Собственники могут находится на собрании лично либо проголосовать заочно: на сайте ЖКХ или в мобильном приложении (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ). 


Бланки для голосования на заочном и очно-заочном голосовании

Бланки содержат вопросы, по которым надо принять решение. Собственники  должны иметь возможность выбрать на каждый вопрос один ответ из вариантов «за», «против» или «воздержался». 

Бланк будет считаться недействительным, если:

  • на один вопрос дано несколько ответов,

  • ответ на какой-то из вопросов не отмечен,

  • отсутствуют сведения о собственнике или его представителе,

  • нет подписи собственника или представителя.


Итоги голосования

Голоса считает счетная комиссия в течение 5-7 дней после собрания. Число голосов у каждого собственника разное и пропорционально доле собственности в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). 


Чаще всего решение принимается большинством голосов от присутствующих/проголосовавших собственников (ч. 1, п. 2 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ).  Для принятия решения в некоторых вопросах, указанных в пунктах 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1, п. 1 ч. 1.2 ст. 46, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, должны быть другое количество проголосовавших «за».


Например, для выбора способа формирования фонда капитального ремонта, создания ТСЖ, утверждения устава ТСЖ проголосовать «за» должно более 50% всех собственников всего дома.


Некоторые вопросы принимаются решением не менее двух третей от общего числа голосов: 

  • реконструкция многоквартирного дома; 

  • возведение хозяйственных построек; 

  • перепланировка какого-то из помещений общего имущества дома; 

  • пределы использования земельного участка, где стоит дом; 

  • передача в пользование другим лицам общего имущества.


При переводе жилого помещения в нежилое должны соблюдаться условия:

  • Если в доме один подъезд, на собрание должны прийти собственники, которым будет принадлежать более двух третей голосов (кворум). Для принятия решения необходимо большинство от общего количества голосов участников собрания.

  • Если в доме несколько подъездов, в собрании должны принять участие 50% собственников дома. Из них большая часть (более ⅔ голосов) должна быть собственниками квартир подъезда, где планируется перепланировка (кворум). Для принятия решения необходимо большинство от общего количества голосов участников и одновременно большинство от общего количества голосов участников из подъезда.


Протокол собрания

По итогам собрания нужно составить протокол согласно требованиям Приказа Минстроя № 937/пр от 25 декабря 2015 года. 

Протокол – важная бумага, которая имеет юридическую значимость при решении спорных вопросов, на него можно ссылаться в суде. Его готовит секретарь в течение 10 дней после собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр).

Протокол общего собрания содержит:

  • дату составления и регистрационный номер протокола;

  • дату очного собрания или окончания голосования при заочной и очно-заочной форме;

  • место собрания;

  • адрес дома;

  • адрес проведения собрания или приема бюллетеней;

  • площадь жилых и нежилых помещений;

  • в какой форме было проведено собрание;

  • данные об инициаторе собрания, председателе дома, секретаре и членах счетной комиссии (ФИО, номер квартиры, реквизиты правоустанавливающего документа);

  • повестку собрания (вопросы, включенные в нее). По каждому из вопросов должно быть указано три раздела: «cлyшaли», «пpeдлoжeнo» и «peшили»;

  • кто принял участие в собрании и голосовании (количество людей);

  • результаты голосования;

  • решения, принятые на собрании;

  • подписи председателя, секретаря, членов счетной комиссии (п. 22 разд. 6, п. 15 разд. 7 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр; п. 4, Разд. II Требований N 44/пр)

  • место хранения протоколов собраний, решений собственников по вопросам голосования. В течение 5 дней после проведения собрания управляющая организация передает протоколы в Государственную жилищную инспекцию, где они и хранятся. Электронные копии протокола управляющие компании размещают в ГИС ЖКХ. Копии протоколов могут оставаться у управляющей организации или у жильцов.

  • приложения к протоколу: 

    • реестр собственников МКД; 

    • копия уведомления о проведении общего собрания; 

    • реестр доставки уведомлений жильцам; 

    • список присутствовавших на собрании (ФИО, номера квартир, реквизиты правоустанавливающих документов, доли, подписи); 

    • список приглашенных экспертов и их паспортные данные; 

    • если в собрании принимали участие лица по доверенности – сами доверенности или копии; 

    • документы, которые были предметом обсуждения на собрании;

    • бюллетени голосования;

    • список жильцов, которым отправлены решения собрания – в случае если не информируют жильцов при помощи стендов в подъезде.

Протокол общего собрания собственников по результатам проведения собрания в очной форме

Протокол общего собрания собственников по результатам проведения собрания в заочной форме


Оставьте один экземпляр протокола в надежном месте, место определите с собственниками на голосовании. Это может быть квартира председателя или секретаря.


Не позднее 10 дней после даты собрания инициатор должен:

  • направить оригиналы решений и протокола в УК, правление ТСЖ или ЖСК; в случае непосредственного управления домом – напрямую в орган жилищного надзора. При необходимости передать копии решений и протокола в ресурсоснабжающую организацию и оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 4 Порядка, утв. Приказом Минстроя России N 44/пр).

  • поместить решения и протокол в подъезде на видном месте, а также на сайте, чтобы все собственники смогли ознакомиться.


Принятые на собрании решения обязательны для исполнения всеми собственниками (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).



Дата обновления материала: июнь 2020.


Вам также может быть интересно: Как провести голосование в ЖКХ
Общедомовое имущество ЖКХ
Капитальный ремонт общего имущества
Общее собрание собственников по вопросам капитального ремонта



Дополнительные продукты ЖКХ: