Что регулирует 217-ФЗ и на кого распространяется
Органы управления СНТ: полномочия и ответственность председателя
Взносы по 217-ФЗ: членские и целевые
Индивидуалы в СНТ: как взыскать задолженность через суд
Бухгалтерский и налоговый учёт в СНТ: три ошибки
Общее собрание по 217-ФЗ: порядок проведения и оформления решений
Общее имущество СНТ: право собственности, оформление и учёт
Изменения 217-ФЗ в 2025–2026 годах
217-ФЗ задаёт для СНТ правила:
кто принимает решения;
как утверждаются взносы;
какие права есть у садоводов без членства в товариществе;
как оформлять финансовые документы.
От этой базы зависят размер платежей, взыскание задолженности и отношения с собственниками участков.
В статье разберём, как применять 217-ФЗ о садоводстве в 2026 году: какие полномочия есть у органов управления СНТ, как утверждать членские и целевые взносы и какие изменения законодательства стоит проверить товариществу.
217-ФЗ оставил две организационные формы: садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ). Оба вида относятся к товариществам собственников недвижимости (ТСН).
Основная разница между СНТ и ОНТ: на огородном участке капитальное строительство исключено. Сарай, теплица, навес — допустимо. Жилой дом или садовый домик — нет, что бы ни было написано в уставе или решении собрания. Далее для краткости используется «СНТ», но все нормы применимы к обоим:
Членами признаются только физические лица. Юрлица, ИП и организации даже владея участком на территории СНТ в члены вступить не вправе.
На одной территории существует только одно товарищество.
Вступление в товарищество добровольное, поэтому среди собственников участков внутри границ территории, есть те, кто в члены не вступил. Закон именует их лицами, ведущими садоводство без участия в товариществе; в повседневной речи — индивидуалы. Они вправе пользоваться общим имуществом и платят за это наравне с членами по той же ставке взносов. Если уклоняются, то товарищество идёт в суд.
Права и платежи садоводов напрямую связаны с тем, кто в СНТ принимает решения, утверждает смету, контролирует расходы и отвечает за исполнение обязанностей товарищества. Поэтому дальше разберём, как устроено управление.
В СНТ три уровня управления:
общее собрание;
правление;
председатель.
Обязательный контрольный орган — ревизионная комиссия или ревизор, которых избирают в обязательном порядке.
1. Общее собрание — высший орган. Закон закрепил за ним 26 вопросов исключительной компетенции:
изменение устава;
утверждение сметы;
открытие счетов;
условия оплаты труда председателя и другое.
Делегировать эти полномочия вниз по уставу нельзя. Самостоятельное решение правления по таким вопросам (например, изменение размера взносов) ничтожно и оспаривается любым членом СНТ.
По ключевым вопросам — устав, смета, взносы — требуется квалифицированное большинство: не менее двух третей голосов участвующих в общем собрании членов (ч. 2 ст. 17 217-ФЗ в ред. от 22.07.2024 № 211-ФЗ). Один член — один голос вне зависимости от площади участка. Остальные вопросы решаются простым большинством.
По отдельным вопросам голосуют не только члены СНТ, но и индивидуалы. Это касается, например, вопросов о приобретении, создании, размере и сроке внесения платы, финансово-экономическом обосновании и некоторых имущественных решений. По остальным вопросам они не голосуют.
2. Правление занимается оперативным управлением:
заключает договоры;
ведёт реестр;
организует текущую работу.
Минимальный состав — три человека, максимум — 5% от всего числа членов СНТ.
3. Председатель — единоличный исполнительный орган. Собрание избирает его на срок до пяти лет, ограничений по числу переизбраний нет. Пока новый председатель не избран, прежний сохраняет полномочия — вакуума управления закон не допускает.
Выдавать доверенность с правом передоверия председателю запрещено. Нанять управляющую компанию вместо председателя тоже нельзя: 217-ФЗ не предусматривает передачи функций единоличного исполнительного органа внешней организации.
Эти ограничения важны и для финансовой дисциплины. Председатель, правление и общее собрание отвечают за то, чтобы решения по расходам, смете и платежам принимались в пределах полномочий, установленных 217-ФЗ.
У товарищества два вида взносов. Вступительный 217-ФЗ упразднил: тот, кто до сих пор его взимает, рискует судебным иском о возврате.
1. Членские взносы — периодические платежи на текущее содержание товарищества. Периодичность прописывается в уставе, но чаще одного раза в месяц по 217-ФЗ собирать их нельзя. Перечень допустимых расходов — девять позиций, все отражены в таблице ниже.
2. Целевые взносы собираются под конкретную задачу. При условии, что решение принято собранием и подкреплено финансово-экономическим обоснованием на целевые взносы можно приобрести в том числе:
видеонаблюдение;
автоматику ворот;
детские площадки;
пожарные пруды.
Менять размер взносов вправе только общее собрание. До утверждения суммы правление готовит финансово-экономическое обоснование — отдельный документ, который собрание утверждает самостоятельно.
Деньги поступают исключительно на расчётный счёт товарищества. Наличные в кассу СНТ законом не предусмотрены: деньги вносятся через банк, реквизиты для этого обязано предоставить правление.
Дифференцированные ставки устав допускает — например, пропорционально площади участка. Единая ставка, тем не менее, применяется чаще и реже становится поводом для судебных споров.
Целевое использование взносов СНТ по 217-ФЗ
|
Расходы СНТ |
Членские взносы |
Целевые взносы |
|---|---|---|
|
Содержание общего имущества, аренда |
+ |
|
|
Расчёты с ресурсоснабжающими организациями |
+ |
|
|
Вывоз ТКО |
+ |
|
|
Благоустройство территории |
+ |
|
|
Охрана, пожарная безопасность |
+ |
|
|
Аудит, зарплата, проведение собраний, налоги |
+ |
|
|
Создание и приобретение нового имущества общего пользования |
|
+ |
|
Строительство и реконструкция объектов общего пользования |
|
+ |
|
Подготовка документации, кадастровые работы |
|
+ |
Даже при утверждённой смете и понятном порядке расчёта часть садоводов может уклоняться от платежей. Чаще всего споры возникают с лицами, которые ведут садоводство без участия в товариществе: общим имуществом они пользуются, но плату вносят не всегда. В этом случае СНТ вправе взыскивать задолженность через суд.
Для успешного взыскания нужно соблюсти три условия.
1. Размер платы утверждается общим собранием вместе с финансово-экономическим обоснованием (пп. 21–22 ч. 1 ст. 17 217-ФЗ). Особую осторожность стоит проявлять с целевыми взносами на уже существующее имущество: часть судов снижает сумму, когда товарищество не доказало, что конкретный индивидуал пользуется именно этим объектом. Выход — в обосновании фиксировать перечень объектов общего пользования и их связь с каждой статьёй расходов.
2. Индивидуала уведомляют о собрании по вопросам, где его голос учитывается. Уведомление направляется по одному из адресов:
взятый из ЕГРН;
указанный индивидуалом в письменном обращении к товариществу. Пропуск этого шага даёт ему основания оспорить принятое решение.
3. Претензионный порядок законом не установлен, однако суды благосклоннее относятся к товариществам, которые перед подачей иска направляли должнику требование об оплате. Достаточно заказного письма с уведомлением о вручении. Долг взыскивается через суд (ч. 5 ст. 5 217-ФЗ), общий срок исковой давности — три года.
Подробно о бухгалтерском и налоговом учёте в СНТ мы рассказываем в наших статьях на сайте. Здесь коротко коснёмся самых распространённых проблем.
Типичные ошибки бухгалтера СНТ.
1. Самая частая ошибка — смешение членских и целевых взносов на одном субсчёте счёта 86. При проверке доказать целевое использование средств без аналитического разреза невозможно.
2. Вторая ошибка - формальная смета без финансово-экономического обоснования или вообще без утверждённой сметы. Этот документ —инструмент защиты председателя и бухгалтера в спорах и при проверках.
3. Третья ошибка - начисление взносов по факту оплаты. Дебиторская задолженность должна появляться в учёте в момент наступления срока уплаты.
Ошибки в учёте СНТ часто начинаются в управленческих решениях. Поэтому для бухгалтера важно понимать порядок принятия решений общим собранием. Именно от него зависят законность начислений, расходов и дальнейшего взыскания задолженности.
Решения чаще всего оспаривают из-за процедурных нарушений:
неверное уведомление;
вопрос вне повестки;
сорванный кворум.
Каждое из этих обстоятельств делает решение ничтожным.
Срок - не менее двух недель. Членам рассылают сообщения по адресам из реестра: при наличии электронной почты бумажное письмо не нужно. Дополнительно уведомление вывешивается на информационном щите и публикуется на сайте товарищества при его наличии.
Когда в повестку включены вопросы об общем имуществе, взносах или кадастровых работах, извещать нужно и индивидуалов — у них есть право голоса по этим темам.
За семь дней до собрания правление открывает доступ к проектам рассматриваемых документов. Документы, которые не были раскрыты заранее, на собрании обсуждать нельзя. Именно здесь чаще всего и случается прокол — смету доделывают в последний момент и не успевают опубликовать.
Собрание правомочно при участии более 50% членов — лично или через представителей по доверенности. При очно-заочной и заочной формах кворум считается суммарно: очные присутствующие плюс поступившие письменные или электронные решения.
Законом предусмотрены три формы: очная, очно-заочная, заочная. По принципиальным вопросам — изменение устава, выборы органов, утверждение сметы, размер взносов — заочное голосование допустимо только при наличии предшествующего очного. Режим ЧС или повышенной готовности снимает этот запрет.
Когда собрание не набрало кворум, правление вправе перевести его в очно-заочный формат — строго по тем же пунктам повестки.
Протокол подписывают председательствующий и секретарь. При электронном голосовании к нему прилагается информация о решении каждого участника с датой и временем голоса. Результаты собрания публикуются на сайте и на информационном щите в течение десяти дней (ч. 30 ст. 17 217-ФЗ в ред. от 14.07.2022 № 312-ФЗ).
Решения общего собрания особенно важны, когда речь идёт об имуществе товарищества.
К общему имуществу относится всё в границах территории СНТ, что служит общим нуждам:
дороги;
заборы;
электросети;
водопровод;
освещение;
шлагбаумы;
мусорные площадки;
противопожарные объекты;
очистные сооружения.
Точного перечня 217-ФЗ не устанавливает — единственный критерий: объект служит всем, а не отдельному участку.
Недвижимость общего пользования, созданная или приобретённая после 1 января 2019 года, по 217-ФЗ принадлежит всем собственникам участков в границах территории — членам и индивидуалам — на праве общей долевой собственности пропорционально площади их участков, а товарищество этим имуществом управляет.
Объекты, созданные до 2019 года за счёт членских взносов, могут числиться в собственности СНТ как юрлица. Перевести их на всех владельцев участков согласно 217-ФЗ можно по решению собрания, принятому квалифицированным большинством.
Права на объекты общего пользования регистрируются в ЕГРН, решение об обращении в Росреестр принимает собрание. Многие товарищества годами эксплуатируют объекты без зарегистрированных прав — это ослабляет позицию при взыскании с индивидуалов, создаёт трудности при страховании и любых сделках с имуществом.
В бухгалтерском учёте объекты, созданные за счёт целевых взносов и принадлежащие совместно всем собственникам на территории СНТ, на баланс товарищества не ставятся — СНТ ими не владеет. Имущество, оформленное в собственность СНТ как юрлица, учитывается как основное средство при выполнении условий ФСБУ 6/2020: уставное использование, отсутствие цели перепродажи, срок службы больше года.
Земли под дорогами, проездами и объектами инфраструктуры — земельные участки общего назначения. Когда они числятся в государственной или муниципальной собственности, товарищество вправе инициировать их передачу владельцам участков пропорционально площади каждого по 217-ФЗ — через решение собрания и заявление уполномоченного представителя в Росреестр.
1. С 1 марта 2026 года запрет на смену вид разрешённого использования (ВРИ) охватил все садовые и огородные участки без исключения. Изменить ВРИ по-прежнему возможно лишь в двух случаях:
при реорганизации товарищества в ТСЖ;
при изъятии участка для государственных и муниципальных нужд.
Для членов СНТ, рассчитывающих сменить назначение участка под коммерческую застройку, эта норма закрывает все варианты.
2. С 1 сентября 2025 года в закон внесены указания:
взносы перечисляются на расчётный счёт товарищества.
раздел жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки и гаража запрещён: участок отчуждается вместе со всеми строениями;
создание территорий садоводства на сельскохозяйственных угодьях и в зонах, где садоводство не предусмотрено градостроительным регламентом, запрещено;
3. С 1 марта 2025 года появилась обязанность осваивать садовый или огородный участок в течение трёх лет. Систематически не использованный по назначению участок может быть изъят по суду на основании ст. 284 ГК РФ. Механизм пока применяется редко, однако для товариществ с заброшенными участками это реальный инструмент воздействия на должников.
Да. Председатель и члены правления согласно 217-ФЗ избираются исключительно из числа членов товарищества. Продал участок или вышел из членов — полномочия прекращаются автоматически, правление работает в прежнем составе до следующих выборов.
Правление направляет предупреждение не позднее чем за месяц до собрания, где планируется исключение. Собрание принимает решение. После исключения бывший член переходит в статус индивидуала и платит в том же размере — право пользоваться общим имуществом за ним сохраняется. Долг взыскивается через суд.
Нет, взносы поступают на расчётный счёт. Касса потребуется, если товарищество ведёт коммерческую деятельность с наличными или карточными расчётами — например, сдаёт помещения в аренду физическим лицам.
Закон этого не запрещает, но судебная практика настороженно относится к такому подходу: расхождение факта с плановыми цифрами становится основанием для оспаривания начислений. Безопаснее ежегодное утверждение.
Арендная плата за объекты общего пользования — доход от коммерческой деятельности. При УСН он включается в налоговую базу, при ОСНО — в базу по налогу на прибыль. Направить вырученные средства на уставные цели можно только после уплаты налога: расходовать арендную плату напрямую как целевые поступления нельзя.
Верхнего предела закон не устанавливает. Размер вознаграждения по 217-ФЗ определяет общее собрание — оно же утверждает условия оплаты труда председателя и членов правления. С выплат удерживаются НДФЛ и страховые взносы в общем порядке, источник — членские взносы.
217-ФЗ обязывает публиковать итоги общих собраний на сайте и информационном щите. Полная финансовая отчётность в открытый доступ не выкладывается, однако каждый член вправе запросить бухгалтерскую отчётность, сметы и отчёты об их исполнении — правление обязано предоставить копии.
Дата обновления материала: апрель 2026.
Вам также может быть интересно: Отчетность для садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ)
Бухгалтерский учет в СНТ
Налогообложение СНТ
Как поставить СНТ на кадастровый учет: правила, особенности, пошаговая инструкция
