Меню
+ 7 (495) 777-25-43 Заказать обратный звонок
Как управлять многоквартирным домом?

Как управлять многоквартирным домом?

Многоквартирный дом (МКД) – это совокупность нескольких квартир (двух и более). У этих квартир есть выход в помещения общего пользования или на земельный участок, прилегающий к жилому дому. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с Жилищным законодательством.

В состав многоквартирного дома входят: жилые помещения (квартиры/комнаты), нежилые помещения, иные помещения (лестничные площадки, лифты, подвалы, чердаки), инженерные системы и коммуникации.

С юридической точки зрения многоквартирный дом – это долевая собственность. Дольщиками выступают собственники помещений.

Из чего состоит многоквартирный дом

Как осуществляется управление многоквартирным домом

Характерным отличием проживания в многоквартирном доме является тот факт, что многие проблемы жителям приходится решать сообща. Для эффективного урегулирования общих вопросов собственникам нужно выбрать подходящий способ управления МКД.

Что подразумевает под собой управление многоквартирным домом? В первую очередь, это исполнение деятельности, направленной на: создание удобных условий для проживания жильцов; обеспечение сохранности имущества, а также контроль его использования надлежащим образом; предоставление коммунальных и жилищных услуг.
Деятельность по управлению многоквартирным домом предполагает содержание его в надлежащем состоянии. В это понятие входит: состояние технических систем здания; порядок на прилегающей территории; состояние мест общего пользования внутри МКД; заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями; контроль коммунального обеспечения МКД и другие функции.

Дом в надлежащем состоянии


Способы управления многоквартирным домом

Право на собственность влечет за собой обязательства следить за состоянием имущества и предотвращать возможный вред для окружающих из-за ненадлежащего использования. Поэтому собственники обязаны выбрать форму управления своей недвижимостью. Форму управления можно выбрать на общем собрании. При этом у собственников сохраняется возможность изменить ее в любой момент. Принятое большинством решение является обязательным для всех собственников, даже для тех, кто не голосовал или был против.

Существует несколько способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками; создание ТСЖ или жилищного кооператива; передача дома в управляющую организацию.

Данные способы регламентированы в статье 161, пункте 2 Жилищного Кодекса РФ.

Способы управления многоквартирным домом

Выбор способа управления зависит от: количества квартир в доме; платежеспособности собственников; наличия приборов учета; отношений с ресурсоснабжающими организациями; и прочих факторов.
Независимо от того, какой способ управления будет выбран в вашем доме, помните, что каждый собственник должен: своевременно и в полном объеме получать все необходимые коммунальные услуги. иметь право на свободный доступ к информации о своей управляющей компании и ее работе.

Ответственность должностного лица (руководителя организации, управляющей домом) прописана в Жилищном Кодексе и иных законодательных актах, которые относятся к управлению в ЖКХ.

Информация для жильцов

Управляющая компания, обслуживающая многоквартирный дом

Одна из форм управления многоквартирным домом осуществляется при помощи специальной организации (управляющей компании, УК), которую выбирают жильцы. Подробнее об особенностях и обязанностях управляющей компании вы можете прочитать в этой статье.

Это наиболее распространенная форма управления МКД. Тому есть несколько причин: УК может управлять любым числом домов независимо от их местоположения. Управляющая организация может сотрудничать с домом, ТСЖ или ЖСК. УК может лишь обслуживать дом, а не управлять им (когда платежи осуществляются напрямую или собственники сами управляют МКД).
Чтобы УК могла начать свою деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом, собственники должны ее выбрать на общем собрании. Выбор утверждается большинством голосов. Кворум (число участников собрания, достаточное для его признания правомочным принимать решения по повестке дня) считается достигнутым при наличии 50%+1 голос. Также на общем собрании жильцы должны утвердить тарифы на содержание и ремонт жилья и решить вопросы по использованию общего имущества МКД.

Передавая управление своим домом сторонней специализированной организации, стоит помнить о том, что эта услуга оплачивается. Стоимость услуг прописывается в договоре управления. Она включает в себя: оплату коммунальных услуг, ремонтные и строительные работы, поиск подрядчиков и другие сопутствующие работы.

Лицензия на управление МКД

Управляющая организация должна иметь лицензию на управление многоквартирными домами. Такая обязанность введена дополнениями в Жилищный Кодекс РФ. Чтобы получить лицензию, управляющей организации нужно: подать заявление в Государственную жилищную инспекцию; сдать экзамен руководителю управляющей организации; оплатить государственную пошлину.

Лицензию могут отозвать, если управляющая организация не справляется со своими обязанностями.

С кем взаимодействует управляющая компания

Ресурсоснабжающие организации и жильцы – два основных объекта взаимодействия УК. Суть работы управляющей компании состоит в том, чтобы купить ресурсы (электричество, воду, тепло и т.д.) у ресурсоснабжающих организаций и передать их собственникам МКД. Это коммерческие отношения, которые решают одну из самых важных задач УК – поставку жильцам коммунальных услуг.

Управление МКД при помощи менеджеров-управдомов

В России прогнозируется возникновение нового формата управления домами. Возможно, в скором времени управлять МКД сможет один менеджер-управдом вместо целой управляющей организации. Работать он будет по трудовому договору, но не заменит председателя правления. Пока в Минстрое России только разработан законопроект, по которому ЖСК и ТСЖ могут нанять такого менеджера.

Информация для управляющих компаний

Как управляющей компании ЖКХ управлять МКД?

Управляющая компания обязана: в соответствии с правилами содержания общего имущества МКД проводить необходимые работы; обеспечить предоставление жильцам коммунальных услуг; соблюдать правила и нормы по управлению МКД.

В первую очередь, необходимо заключить договор управления. Это обязательный документ в работе УК. Дата заключения этого договора будет считаться датой начала управления домом. Такой договор должен быть заключен с большинством собственников дома.

В качестве одной стороны договора выступают все жильцы дома, в качестве другой – управляющая компания.

На базе договора управления строится вся работа по управлению домом и его имуществом, а также оговаривается ответственность за некачественное оказание услуг и выполнение работ. Качество определяется согласно техническим регламентам и правилам содержания общего имущества в МКД.

В договоре управления необходимо указать: адрес дома; описание общего имущества МКД; перечень коммунальных услуг и их стоимость; список работ по содержанию, ремонту и их стоимость; цену договора; порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Договор управления многоквартирным домом

Срок заключения договора на управление МКД может варьироваться от 3 месяцев до 5 лет.

Образец договора управления многоквартирным домом


Порядок управления многоквартирным домом

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 (подробнее) утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Именно они регламентируют порядок управления МКД. В них расписаны стандарты управления, обязанности и полномочия управляющих компаний, а также нормы взаимодействия с собственниками.

Порядок управления предполагает: прописанные нормы хранения и передачи технической документации дома; раскрытие информации о деятельности УК; заключение договоров на предоставление коммунальных услуг; установление тарифов на содержание и ремонт жилья; работу аварийно-диспетчерской службы.

Какие законы и документы регламентируют управление МКД управляющей компанией

Для управления домом необходимо знать ряд законов, касающихся сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Например, в Жилищном кодексе целый раздел VIII посвящен управлению многоквартирным жилым домом.

Деятельность по поддержанию дома в надлежащем состоянии регламентирована Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом». Эти Стандарты определяют: правила осуществления деятельности по управлению МКД; обязанности должностных лиц; управленческие решения жильцов и объединений жильцов, управляющих компаний, поставщиков услуг, органов местного самоуправления и власти субъектов РФ.

Стандарты утверждают право любого жильца ознакомиться с перечнем, описанием и стоимостью услуг. Управляющие организации, в свою очередь, обязаны такую информацию предоставлять.

Список законов, регламентирующих деятельность по управлению МКД: Гражданский Кодекс РФ (часть 1, часть 2, часть 3) Жилищный Кодекс РФ Правила содержания общего имущества в МКД Правила предоставления коммунальных услуг Постановление Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 Договор управления многоквартирным домом

Рекомендации по управлению МКД для управляющей компании

Чтобы уменьшить затраты, но увеличить презентабельность дома и его стоимость, управляющая компания может действовать по следующему плану: Фиксировать бюджет дома: доходы и расходы. Определить направления, в которых можно развивать подотчетный объект. Вести контроль денежных средств. Искать потенциальных арендаторов на выгодных условиях. Тщательно следить за состоянием имущества МКД. Информировать собственников о проделанной работе, предоставлять им отчеты и размещать новости, например, при помощи Сайта ЖКХ. Организовывать собрания жильцов, членов УК для решения вопросов управления, а также для обсуждения перспектив.

Важно, чтобы управляющая компания была максимально клиентоориентирована. Ведь в условиях конкуренции именно достойное обслуживание дома за приемлемую цену является важнейшим критерием при выборе  жильцами формы управления многоквартирным домом.

Дата публикации материала: январь 2017.

Вам также может быть интересно:
Как формируются тарифы ЖКХ Управляющая компания ЖКХ - что это такое? Реформа ЖКХ: история запуска программы и тенденции развития

Дополнительные продукты ЖКХ: