Что такое реестр собственников МКД и что в нём должно быть
Кто обязан вести реестр и что грозит за нарушения
Почему реестр нельзя просто заказать в Росреестре
Пять способов получить реестр собственников МКД
Старый реестр + сверка по ЕГРН
Собственник требует предоставить реестр для созыва ОСС, что делать УК
Какие реестры нельзя смешивать
Что ТСЖ обязано направлять в ГЖИ ежегодно
Частые ошибки при ведении реестра
Чек-лист для УК и ТСЖ: что проверить прямо сейчас
Что даёт УК и ТСЖ системная работа с реестром собственников
Получить полный актуальный массив данных о собственниках из ЕГРН стало значительно сложнее: персональные данные правообладателей-физлиц по общему правилу не раскрываются третьим лицам. Поэтому УК и ТСЖ приходится выстраивать законные способы актуализации сведений без опоры на открытую выписку ЕГРН с ФИО.
Большинство УК и ТСЖ уже столкнулись с этим на практике и выработали разные подходы. Разберём, что из них работает, что нарушает закон и как выстроить процесс без рисков.
Реестр собственников — перечень всех владельцев жилых и нежилых помещений в МКД с указанием площадей, долей в праве и реквизитов документов, подтверждающих право собственности. Требования к составу сведений реестра установлены Приказом Минстроя № 44/пр.
Реестр — обязательное приложение к протоколу общего собрания. Без него протокол считается оформленным с нарушениями, а все принятые решения можно оспорить.
Помимо ОСС реестр нужен для расчёта платежей за содержание жилья и коммунальные услуги, работы с должниками при подаче в суд, уведомления собственников о плановых работах и отключениях, передачи дома при смене управляющей организации и ответов на запросы ГЖИ.
Отдельно — про нежилые помещения и машино-места. Их собственники являются полноправными участниками ОСС с правом голоса. Арбитражный суд Центрального округа в феврале 2025 года (дело № Ф10-6080/2024) подтвердил, что исключение машино-мест из реестра незаконно. Это частая ошибка, которая делает кворум уязвимым для оспаривания.
Управляющие организации обязаны вести реестр собственников помещений в МКД в силу ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ. Для лицензиатов соблюдение этой обязанности рассматривается в рамках лицензионных требований по Положению, утверждённому Постановлением Правительства РФ № 1110. Нарушение может повлечь административную ответственность по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, где штраф для юридического лица составляет от 250 000 до 300 000 рублей.
ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала направлять его копию в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ. Это требование закреплено в п. 9 ст. 138 ЖК РФ.
По письменному обращению собственника или иного лица, по инициативе которых созывается ОСС, управляющая организация или правление ТСЖ обязаны в течение пяти дней предоставить реестр собственников помещений в МКД. Подтверждать цель запроса отдельными документами закон не требует, но сам запрос должен быть связан с созывом и проведением общего собрания.
При этом для предоставления реестра в порядке ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ согласие собственников на передачу содержащихся в нём персональных данных не требуется. Такие сведения в общем случае доступны только при наличии специальной записи, предусмотренной ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ, если иное не установлено законом.
Федеральный закон № 266-ФЗ закрыл персональные данные собственников в ЕГРН для третьих лиц. Данные остаются закрытыми, если сам собственник не подал в Росреестр заявление об открытии своих сведений. В большинстве своём собственники не делают этого.
У УК и ТСЖ нет универсального источника, из которого можно получить полный и сразу актуальный реестр. Обычно приходится сочетать несколько подходов: брать за основу уже имеющиеся данные, сверять их с ЕГРН, использовать ГИС ЖКХ и точечно запрашивать недостающие сведения.
Какой способ выбрать для получения реестра собственников МКД
|
Способ |
Плюсы |
Минусы |
Когда подходит |
|---|---|---|---|
|
Старый реестр + сверка по ЕГРН |
Быстро, дёшево, подходит для массовой актуализации |
Нужен ранее собранный реестр, часть данных придётся уточнять |
Для текущей работы, подготовки к ОСС, планового обновления |
|
ГИС ЖКХ |
Законный источник, данные уже могут быть в системе |
Сведения не всегда полные и актуальные |
Если дом корректно ведётся в ГИС ЖКХ |
|
Нотариальный запрос |
Можно получить данные по конкретному объекту |
Дорого и долго, не для всего дома |
Для суда и точечных запросов |
|
Данные от собственников |
Помогает добрать недостающие сведения |
Низкая откликаемость, сложно собрать по всему дому |
Для небольших домов и точечной актуализации |
|
Обезличенный реестр |
Рабочий вариант для ОСС |
Не закрывает все задачи, есть правовые ограничения |
Если ФИО из ЕГРН недоступны |
Для большинства УК и ТСЖ базовым вариантом остаётся старый реестр с актуализацией по данным ЕГРН. Остальные способы обычно используются как дополнительные — для проверки, уточнения или точечного получения сведений.
Самый быстрый способ для домов, где реестр уже был сформирован ранее. Даже если ЕГРН не показывает ФИО, он по-прежнему показывает кадастровый номер объекта и номер записи о регистрации права. Если номер записи совпадает с тем, что был в прошлом реестре, — собственник не менялся.
По наблюдениям управляющих организаций, реестр трёхлетней давности может содержать изменения в пределах 5–10% от общего числа помещений. То есть порядка 90% записей в нём актуальны — этого достаточно для большинства операционных задач.
Алгоритм:
Запросить выписки ЕГРН на все помещения (данные о площади и номере права открыты).
Сравнить номера записей о регистрации с реестром прошлого периода.
Помещения, где номер изменился, пометить как «требует уточнения» и работать с ними отдельно.
Обмен данными между ГИС ЖКХ и Росреестром реализован, в системе можно просматривать сведения о правах собственности по помещениям. Чтобы работать с этими данными быстрее и удобнее, в 1С:ЖКХ предусмотрен сервис прямого обмена с ГИС ЖКХ через API. Он помогает автоматизировать получение и передачу сведений, сокращает количество ручных операций, снижает риск ошибок при переносе данных и упрощает ежедневную работу с системой. За счет этого специалистам проще поддерживать актуальность информации, быстрее выполнять регламентные задачи и тратить меньше времени на технические действия.
Нотариус вправе запросить выписку из ЕГРН с персональными данными собственника при наличии мотивированного обоснования. Способ юридически чист, но дорог и медленен. Стоимость одной выписки через нотариуса — от 300 рублей. Для дома на 200 квартир это 60 000 рублей и несколько недель ожидания. Оправдан для точечных запросов — например, когда нужно установить собственника конкретного помещения для суда.
Законодательного требования предоставлять данные в УК нет, но есть инструменты, которые работают.
Договор управления. Включите в него условие, по которому собственник соглашается на обработку персональных данных управляющей организацией и при необходимости отдельно подтверждает согласие на раскрытие своих данных в ЕГРН третьим лицам. Но важно учитывать: одного пункта в договоре недостаточно, если в ЕГРН не внесена запись о возможности предоставления таких сведений.
Поквартирный обход с листом согласия. Рабочий способ для небольших домов до 100 квартир. В домах с высокой долей сдаваемого жилья неэффективен: фактические жители и собственники — разные люди.
Уведомление через ГИС ЖКХ с просьбой актуализировать данные. Уведомления, направленные через ГИС ЖКХ, поступают в личный кабинет собственника в системе. Дополнительно они могут дублироваться в виде уведомлений на портале Госуслуг, по электронной почте или в мобильном приложении — в зависимости от настроек пользователя.
Проблема в том, что значительная часть собственников не отслеживает сообщения в системе, поэтому для фактического информирования рекомендуется использовать дополнительные каналы связи.
Реестр без ФИО собственников — законен. ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ прямо говорит, что реестр собственников должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать собственников, включая ФИО физического лица. Одновременно судебная практика знает случаи, когда суды признавали допустимым предоставление реестра в обезличенном виде, если УК объективно лишена возможности получить персональные данные из ЕГРН. Поэтому корректнее говорить не о безусловной «законности» такого варианта во всех случаях, а о судебно подтверждённой допустимости этого подхода в конкретных обстоятельствах.
Для проведения ОСС такой реестр может использоваться как рабочий инструмент, поскольку кворум определяется по количеству голосов, связанному с площадью помещений, а не только по перечню ФИО участников собрания.
Площади в ЕГРН открыты.
Скачать шаблон реестра собственников МКД
Алгоритм для УК, если поступило требование предоставить реестр для созыва ОСС, а данные ЕГРН обезличены:
Сформировать обезличенный реестр с актуальными данными о площадях и документах-основаниях: кадастровый номер, номер записи в ЕГРН.
В графе «Правообладатель» для физических лиц указать «физическое лицо» — именно так, как отражает ЕГРН.
Направить заявителю с сопроводительным письмом, в котором объяснить, что персональные данные физических лиц в ЕГРН закрыты в соответствии со ст. 36.3 Федерального закона № 218-ФЗ.
Судебная практика подтверждала допустимость такого подхода в отдельных спорах, если УК объективно не может получить из ЕГРН персональные данные собственников без их согласия.
У товариществ собственников жилья есть специфика, из-за которой часто путают документы и обязанности.
Реестр членов ТСЖ ведётся по ч. 4 ст. 143 ЖК РФ. В него включаются только те собственники, которые подали заявление о вступлении в товарищество. Реестр должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов ТСЖ и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество.
Реестр собственников помещений в МКД ведётся по ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ. Он включает всех владельцев помещений в доме, в том числе тех, кто не вступал в ТСЖ. Именно этот реестр предоставляется инициатору ОСС по письменному обращению. Подменять его реестром членов товарищества нельзя.
ТСЖ обязано ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять в орган государственного жилищного надзора копию реестра членов ТСЖ, а не реестра собственников.
За непредставление, несвоевременное представление или представление реестра в неполном объёме обычно применяется ст. 19.7 КоАП РФ: предупреждение или штраф для должностных лиц от 300 до 500 рублей, для юридических лиц — от 3 000 до 5 000 рублей.
Отдельный момент для ТСН с нежилой недвижимостью: реестр нужно направлять в ту ГЖИ, на территории которой находится объект. Если объекты в разных регионах — в каждую соответствующую инспекцию.
Когда в доме появляется новый собственник, правление обязано внести его в реестр и в течение 5 дней уведомить его об этом. Проблема в том, что закон не обязывает нового собственника сообщать о себе в ТСЖ, поэтому единственный вариант для товарищества — периодически сверять реестр с данными ЕГРН по номерам записей (см. способ 1 выше).
Для ТСЖ важно понимать: штрафы по ст. 14.1.3 КоАП могут быть наложены не только на товарищество как юридическое лицо, но и лично на председателя правления как должностное лицо — до 50 000 рублей. При повторном нарушении — дисквалификация на срок до 3 лет.
Реестр существует в бумажном виде и хранится у председателя, которого переизбирают. При конфликтной смене правления реестр нередко исчезает вместе с прежним председателем, и товариществу приходится восстанавливать его заново.
Минимально достаточный порядок: актуальная версия реестра — в ГИС ЖКХ, плюс защищённый электронный архив на корпоративном ресурсе товарищества (не на личной почте председателя). При смене правления реестр передаётся по акту — так же, как ключи и печать.
Управляющие организации и ТСЖ, которые ведут учёт в специализированной системе 1С:Учёт в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК, решают вопрос хранения и актуализации реестра штатными средствами. Данные о собственниках хранятся в единой базе, доступ к ним не зависит от конкретного человека, а история изменений сохраняется.
Реестр существует и датирован не позднее чем год назад.
В нём есть все жилые помещения, нежилые помещения и машино-места.
Площади совпадают с данными ЕГРН.
Реестр подписан уполномоченным лицом.
Для ТСЖ — реестр направлен в ГЖИ за прошлый год.
В договоре управления есть условие о согласии собственников на обработку персональных данных.
Номера записей ЕГРН сверены с последними выписками.
Реестр хранится в электронном виде с контролируемым доступом, а не только на бумаге.
С реестром собственников обычно начинают разбираться в момент, когда нужно проводить ОСС, отвечать на запрос, готовить документы для ГЖИ или искать данные по конкретному помещению. В такой ситуации любая недоработка превращается в проблему.
Безопаснее вести реестр постоянно, как часть ежедневной работы по дому. Когда данные хранятся в одной системе и обновляются по мере изменений, проще готовить документы к собраниям, контролировать сведения по помещениям и не терять информацию при смене сотрудников или председателя.
Управляющим организациям и ТСЖ, которым нужен такой порядок в рамках общего учёта, будет полезно использовать программный продукт 1С:Учёт в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК. В нём работа с реестром ведётся не отдельно от остальных процессов, а вместе с начислениями, лицевыми счетами и обращениями жителей. Это снижает количество ручных операций и помогает поддерживать данные в актуальном состоянии.
