338-ФЗ о гаражных объединениях: разъясняем, что изменилось для ГСК, руководителей и владельцев гаражей

Кого касается 338-ФЗ и какие гаражные объекты он регулирует

Нужно ли срочно переводить старый ГСК в ТСН

Когда ГСК нужно менять устав после 338-ФЗ

Когда стоит рассмотреть переход к ТСН

Какие задачи можно передать управляющей организации

Кому принадлежит общее имущество гаражного объединения

Какие взносы и платежи можно начислять собственникам

Что платить собственникам, которые не вступили в ГСК или ТСН

Как принимать взносы и работать с задолженностью

Почему взносы нужно перечислять только на расчетный счет

Что проверить председателю ГСК после вступления 338-ФЗ

Частые вопросы по 338-ФЗ, ГСК и ТСН

Федеральный закон № 338-ФЗ изменил правила работы гаражных объединений: автоматически переводить каждый гаражный кооператив в ТСН не нужно, но вводятся новые правила для общего имущества, прав собственников и работы с теми, кто не является членом объединения.

В статье коротко разберем суть 338-ФЗ и объясним, что изменилось для ГСК и управленческого аппарата: когда достаточно обновить устав, когда стоит рассмотреть переход к ТСН и что нужно изменить в действующей схеме.

Что регулирует 338-ФЗ и кого он касается

Федеральный закон № 338-ФЗ установил правила для гаражных объединений, территорий гаражного назначения и гаражных комплексов. Он нужен в тех ситуациях, когда у разных собственников есть гаражи или машино-места, а главное - общее имущество.

Закон вводит несколько важных понятий.

Территория гаражного назначения — это территория, где расположены земельные участки с гаражами для собственных нужд граждан, а также участки общего назначения.

К таким участкам относятся:

• проезды;

• проходы;

• зоны для инженерных объектов, контейнерных площадок и другой инфраструктуры, которая обслуживает гаражи.

Гараж по 338-ФЗ — это нежилое здание для хранения транспортных средств. Он может иметь подвал и не более двух наземных этажей. Гаражи на территории гаражного назначения могут стоять отдельно или быть объединены в один ряд: с общими стенами, крышей, фундаментом или коммуникациями.

Гаражный комплекс — это здание или сооружение, в котором расположены машино-места. Такой комплекс может быть подземным, наземным или смешанным. В нем также могут находиться нежилые помещения. Для гаражного комплекса территория гаражного назначения не устанавливается: закон отдельно регулирует общее имущество собственников машино-мест и нежилых помещений внутри такого объекта.

Из действия закона исключены:

• гаражи и хозяйственные постройки при индивидуальных жилых домах, садовых домах, производственных, промышленных и коммерческих объектах;

• объекты для хранения техники и оборудования государственных органов, муниципальных органов, подведомственных организаций и транспортных организаций;

• машино-места и другие объекты для хранения транспорта в многоквартирном доме или на земельном участке, который входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД;

• некапитальные гаражи и временные конструкции;

• парковочные места, которые относятся к парковкам по градостроительному законодательству.

Срочно преобразовывать ГСК в ТСН не нужно

Здесь и далее под “старыми ГСК” имеются в виду гаражные кооперативы, созданные до 1 октября 2023 года, то есть до вступления в силу Федерального закона № 338-ФЗ.

Гаражные кооперативы, созданные до вступления в силу 338-ФЗ, продолжают работать. При этом старым ГСК нужно учитывать новые правила. Наименование и учредительные документы приводят в соответствие с новым законодательствам при первом изменении устава. До этого старый устав применяется только в той части, которая не противоречит новому закону.

Когда ГСК требуется изменить устав

Менять устав потребуется, в случаях, когда кооператив вносит любые изменения в учредительные документы, в том числе меняет :

• наименование;

• органы управления;

• порядок собраний;

• взносы и пени;

• работу с нечленами товарищества;

• расчетный счет;

• смету;

• финансово-экономическое обоснование.

Если старый устав содержит нормы, которые мешают применять новый закон, председателю лучше как можно раньше инициировать принятие нового устава.

Если председатель или члены правления знали, что старые положения устава противоречат 338-ФЗ, но продолжали применять их и это привело к убыткам, к ним могут предъявить требования о возмещении убытков.

Преобразование в ТСН - это право

Такое решение принимают участники кооператива в установленном порядке, но оно не имеет обязательного характера. Для части ГСК достаточно обновить устав и привести внутренние документы в соответствие с законом, для других может быть удобнее перейти к формату ТСН.

Таблица поможет председателю оценить, когда старый ГСК может продолжать работу по прежним документам до первого изменения устава, а когда нужно готовить переход к модели ТСН.

ГСК и ТСН могут передать текущие задачи управляющей организации

Если у гаражного объединения много текущих задач, собственники могут выбрать управляющую организацию. Такой вариант подходит и для ГСК, который продолжает работать после обновления документов, и для ТСН, если товарищество хочет передать часть операционной работы профессиональному исполнителю.

Управляющая организация может заниматься вопросами, которые требуют постоянного контроля:

• обслуживание ворот, шлагбаумов и пропускного режима;

• уборка территории и вывоз мусора;

• содержание освещения, электросетей, проездов и иных объектов общего имущества;

• организация охраны;

• прием заявок от владельцев гаражей;

• взаимодействие с подрядчиками;

• подготовка актов выполненных работ;

• начисление платежей и подготовка отчетов;

• контроль аварийных и срочных работ.

Решение о выборе управляющей организации принимается собственниками на общем собрании большинством голосов от числа голосов участников собрания. Само собрание правомочно, если в нем участвуют собственники или представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников.

Важно заранее разделить полномочия:

• Управляющая организация выполняет текущие работы по договору, но не становится собственником имущества и не принимает за собственников ключевые решения.

• Вопросы крупных расходов, целевых взносов, реконструкции, распоряжения общим имуществом и смены способа управления остаются в компетенции общего собрания.

Для старых ГСК такой вариант удобен, когда правление перегружено хозяйственными вопросами. Для ТСН управляющая организация может стать исполнителем текущих работ, а товарищество сохранит контроль.

Общее имущество: кому принадлежит и кто обслуживает

338-ФЗ закрепил, что имущество, которое обслуживает гаражи на территории гаражного назначения, принадлежит собственникам гаражей на праве общей долевой собственности.

• Доля в общем имуществе связана с правом собственности на гараж. Ее нельзя продать, подарить или выделить отдельно.

• Если собственник продает гараж, к покупателю вместе с ним переходит и доля в общем имуществе.

• Размер доли обычно определяется пропорционально площади гаража. Собственники могут установить другой порядок — например, считать долю по количеству гаражей, если такое решение принято общим собранием.

С правом на общее имущество связана обязанность участвовать в расходах на его содержание. Собственники оплачивают расходы на ремонт и сохранение общего имущества соразмерно своей доле - оформление гаража в собственность не освобождает владельца от участия в расходах на общее имущество.

Взносы и платежи: что можно требовать с членов и тех, кто членства не имеет

После принятия 338-ФЗ важно разделять два вида платежей:

• взносы членов объединения;

• плату собственников, которые не вступали в товарищество или вышли из него.

Статус влияет на название и основание платежа, но не освобождает владельца гаража от участия в расходах на общее имущество.

Что платят члены объединения

Для членов товарищества собственников недвижимости могут устанавливаться членские и целевые взносы.

Членские взносы идут на регулярные расходы: содержание имущества, оплату работ и услуг, организацию собраний, выполнение решений, зарплату сотрудников, налоги, банковское обслуживание и другие текущие задачи объединения.

Целевые взносы собирают под конкретную задачу. Например, на кадастровые работы, подготовку документов по земле, создание или ремонт общего имущества, подключение или восстановление инфраструктуры. Такой платеж должен быть связан с решением общего собрания.

Что можно требовать с собственников, не являющихся членами ГСК

Собственник гаража может не быть членом ГСК или ТСН, но пользоваться общей инфраструктурой: дорогами, воротами, сетями. Поэтому с него можно требовать участие в расходах на содержание, ремонт и управление общим имуществом.

Для этих лиц это плата за пользование и содержание общего имущества. Такой собственник не участвует во внутренних членских отношениях, но несет расходы, связанные с имуществом, которым пользуется вместе с другими владельцами гаражей.

Если собственник не входит в число членов ТСН или ГСК, он снижает свое влияние на управление, но не освобождается от расходов на общее имущество.

Как обосновывается размер платежа

Размер взносов и платежей должен опираться на документы: приходно-расходную смету и финансово-экономическое обоснование. В них должно быть видно, какие расходы планируются, почему они нужны и как рассчитывается сумма для собственников.

Как передавать взносы в ГСК или ТСН и что будет за неуплату

Взносы и плату за СОИ нужно перечислять только на расчетный счет

Деньги в ГСК или ТСН нужно вносить только на расчетный счет организации. Передавать деньги председателю, бухгалтеру, охраннику или другому представителю наличными нельзя. Также не стоит переводить взносы на личную карту председателя: такой платеж не поступает на счет организации и может создать спор, был ли он засчитан.

Правильный порядок оплаты:

• организация открывает расчетный счет;

• общее собрание утверждает смету, размер взносов и сроки оплаты;

• собственникам выдают реквизиты, квитанции или QR-код для оплаты;

• в назначении платежа указывают номер гаража, лицевой счет, период и вид платежа;

• поступления отражаются в учете по расчетному счету;

• задолженность фиксируется по каждому гаражу или машино-месту.

Как упростить учет платежей в ГСК или ТСН

Председателю важно правильно связать поступление с конкретным гаражом, собственником, периодом и видом начисления. При большом количестве гаражей вести такие данные вручную сложно: появляются ошибки в сверках и спорные задолженности.

Для учета начислений, оплат и долгов кооперативы и товарищества используют 1С:Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК . Программа подходит для ГСК и ТСН и помогает:

• вести расчеты по лицевым счетам;

• учитывать текущие и целевые платежи;

• формировать платежные документы;

• видеть задолженность по каждому собственнику;

• готовить данные для отчетов.

Такой учет особенно полезен, если в объединении есть несколько видов платежей. В одной базе проще проверить, кто оплатил взнос, за какой период поступили деньги и какие суммы остаются к взысканию.

Что грозит ГСК и председателю за прием наличных взносов

За нарушение порядка работы с денежной наличностью и порядка ведения кассовых операций предусмотрен административный штраф:

• для должностных лиц — от 4 000 до 5 000 рублей;

• для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 рублей.

Если под видом взносов фактически принимаются платежи за отдельные услуги или работы, где требуется применение контрольно-кассовой техники, возможны санкции за неприменение ККТ:

• для должностных лиц — от 1/4 до 1/2 суммы расчета, но не менее 10 000 рублей;

• для юридических лиц — от 3/4 до полной суммы расчета, но не менее 30 000 рублей.

Для собственника наличная передача денег тоже небезопасна. Если платеж не прошел через расчетный счет и не отражен в учете организации, позже может возникнуть спор о задолженности. Безопасный вариант — платить только по реквизитам ГСК или ТСН и сохранять банковское подтверждение.

Если член ГСК или ТСН не платит взносы

Если взносы не платит член ГСК или ТСН, организация вправе требовать погашения задолженности.

Порядок работы с долгом:

• зафиксировать начисления и отсутствие оплаты;

• направить должнику письменное требование;

• указать сумму долга, период, основание начисления и срок добровольной оплаты;

• начислить пени, если они предусмотрены уставом или решением собрания;

• обратиться в суд, если долг не погашен добровольно.

После суда сумма может увеличиться. К основному долгу могут добавиться:

• пени;

• госпошлина;

• судебные расходы;

• расходы на представителя;

• исполнительский сбор, если должник не исполнит судебный акт добровольно после возбуждения исполнительного производства.

Для собственников, которые не вступили в ГСК или ТСН, порядок работы с неоплатой расходов за СОИ аналогичен.

Что должен сделать председатель ГСК после 338-ФЗ

После вступления нового закона в силу председателю ГСК важно проверить, чтобы работа объединения соответствовала новым правилам.

Короткий чек-лист для проверки

Председателю стоит проверить:

• устав и внутренние документы ГСК;

• перечень общего имущества;

• порядок проведения собраний и оформления протоколов;

• приходно-расходную смету и обоснование платежей;

• расчетный счет для взносов;

• порядок выдачи документов собственникам гаражей.

Подробно о полномочиях, обязанностях и ответственности председателя ГСК рассказали в отдельной статье: «Как работает председатель ГСК» .

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли переутверждать старые решения собраний, если они были приняты до вступления 338-ФЗ в силу?

Если решение было принято законно, исполнено и не противоречит новым правилам, оно сохраняет значение. Переутверждение потребуется, когда старое решение продолжает применяться после вступления 338-ФЗ в силу и затрагивает вопросы, которые теперь регулируются иначе

Кто считается членом товарищества при переходе старого ГСК к модели ТСН: все собственники или только те, кто подал заявление?

Право собственности на гараж само по себе не делает человека членом ТСН. По 338-ФЗ членство в товариществе возникает у собственника гаража или машино-места на основании заявления о вступлении.

Поэтому всех собственников нельзя автоматически считать членами товарищества только потому, что они владеют гаражами на этой территории. При переходе старого ГСК к модели ТСН нужно вести реестр членов и отдельно учитывать собственников, которые не вступили в товарищество.

Можно ли установить одинаковые взносы для всех, если гаражи разной площади, но расходы на охрану, дороги и ворота одинаковые?

По общему правилу расходы на содержание общего имущества распределяются соразмерно доле собственника в общем имуществе. Для территории гаражного назначения доля обычно определяется пропорционально площади гаража. Но закон допускает изменить подход к определению доли: решением общего собрания, принятым не менее чем двумя третями голосов собственников, можно установить расчет доли пропорционально количеству гаражей. Тогда платежи и голоса могут быть привязаны не к площади, а к количеству объектов.

Можно ли сдавать часть общего имущества ГСК в аренду под рекламу, вышку связи, склад или другой объект?

Да, общее имущество можно передать во владение или пользование третьим лицам, если оно пригодно для самостоятельного использования и такая передача не нарушает права собственников.

Решение принимает общее собрание собственников. Для передачи общего имущества третьим лицам нужно не менее ⅔ части голосов собственников.

Для отдельных объектов инженерной инфраструктуры действуют специальные правила. Например, объекты, предназначенные для газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, можно передавать профильным организациям при соблюдении условий закона. Передача такого имущества в собственность требует единогласного решения собственников.

Может ли плата для нечлена объединения быть выше, чем взнос для члена товарищества?

Нет, повышать плату только из-за того, что собственник не вступил в товарищество, нельзя. Суммарный ежегодный размер такой платы устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру соответствующих членских и целевых взносов члена товарищества. Поэтому нечлена нельзя наказать повышенным платежом за сам факт невступления.

Переходит ли задолженность прежнего владельца гаража к покупателю автоматически?

Нет, долг прежнего владельца по взносам или платежам не переходит к покупателю автоматически. При покупке гаража к новому собственнику переходит право собственности на гараж и связанная с ним доля в общем имуществе, но личная задолженность продавца остается за продавцом.

Чтобы долг перешел к покупателю, нужно отдельное оформление перевода долга с соблюдением правил Гражданского кодекса РФ. Такой перевод требует согласия кредитора — ГСК, ТСН или иной организации, перед которой возникла задолженность.

Можно ли на территории ГСК создать несколько ТСН?

Нет, если речь идет об управлении одним общим имуществом в границах одной территории гаражного назначения или одного гаражного комплекса. По 338-ФЗ управлять общим имуществом может только одно ТСН или только одна управляющая организация.

Это правило нужно для того, чтобы на одной территории не появилось несколько центров управления с разными сметами, взносами, договорами по общему имуществу.

Дата публикации материала: июнь 2026.

Вам также может быть интересно: Председатель ГСК: полномочия, взносы, документы и ответственность по закону
Кадровый голод в ЖКХ: что делать УК и ТСЖ, чтобы закрыть дефицит и удержать специалистов
Платные услуги УК: как законно организовать дополнительные сервисы в МКД

• Программа 1C:Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
• Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С:Сайт ЖКХ
• Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет
• Мобильное приложение Заявки мастера ЖКХ