Что такое минимальный перечень работ МКД и зачем он нужен УК
Полный состав минимального перечня для МКД
Периодичность работ и договор управления: как это связано
Ориентировочная периодичность ключевых работ
Что УК обязана делать при выявлении дефектов
Типичные ошибки УК при работе с минимальным перечнем
Как документировать выполнение работ
Отступление от минимального перечня работ МКД опасно для УК, может привести к предписаниям ГЖИ, административным штрафам, перерасчётам платы за содержание и спорам с жителями. Поэтому важно контролировать состав работ и то, как подтвердить их выполнение документами.
При этом собственники могут утвердить дополнительные услуги и работы, расширить состав обслуживания дома.
В этой статье разбираем:
состав обязательных работ и периодичность;
границу между обязательным и дополнительным;
типичные ошибки и требования к документированию, которые проверяет ГЖИ.
Минимальный перечень — установленный государством обязательный набор работ и услуг, без которого нельзя считать, что общее имущество МКД обслуживается правильно. Он утверждён в соответствии с ч. 1.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ и обязателен для всех управляющих организаций вне зависимости от условий договора управления. Перечень задаёт нижнюю границу обязательств УК.
Для чего нужен минимальный перечень работ по МКД:
На его основе ГЖИ проверяет фактическое содержание дома.
Невыполнение работ — основание для предписания и штрафа по ст. 7.22 КоАП РФ:
для должностных лиц — от 4 000 до 5 000 руб.;
для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 руб. (ред. от 15.12.2025).
Ссылка на перечень используется в спорах с собственниками о составе и стоимости содержания.
Постановление № 290 делит все обязательные работы на три раздела.
Состав минимального перечня работ по Постановлению № 290
|
Система МКД |
Обязательные работы по содержанию |
На что обратить внимание УК |
|---|---|---|
|
I. Несущие и ненесущие конструкции |
|
При выявлении дефектов УК обязана организовать обследование, план восстановления и сами работы. |
|
II. Инженерные системы |
|
Зона ответственности заканчивается на границе общего имущества. |
|
III. Иное общее имущество |
|
Всё это входит в обязательный контур независимо от того, включено ли в договор управления. |
|
Места накопления ТКО |
|
Содержание площадки — обязанность УК. Уборка мест погрузки ТКО (территория, где мусоровоз забирает отходы) — регионального оператора. |
Примечание: Постановление № 290 не применяется до 01.01.2028 на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей.
Постановление № 290 распространяется исключительно на общее имущество МКД. Всё, что находится за его границей, — зона ответственности собственника или предмет отдельного договора.
Ключевой вопрос при любом новом направлении: не дублирует ли оно то, что уже включено в обязательный перечень и оплачивается в составе содержания? Если дублирует — отдельно выставлять к оплате нельзя. О том, как законно организовать дополнительные сервисы и разграничить их с обязательным контуром работ, читайте в нашей статье «Платные услуги УК: как законно организовать дополнительные сервисы в МКД».
Перечень услуг и работ, периодичность их выполнения определяются и отражаются для УО в договоре управления многоквартирным домом, утверждённом на общем собрании собственников. Здесь указываются конкретные обязательства:
реальный объём;
периодичность;
стоимость работ по каждому дому.
По решению собственников может устанавливаться более частая периодичность, чем предусмотрена законодательством.
При проверке ГЖИ инспектор сверяет не только факт выполнения работ, но и их частоту — именно по договору управления. Если в договоре закреплена ежемесячная уборка подвала, а акты подтверждают только квартальную — это нарушение договорных обязательств, даже если по закону такая периодичность формально допустима.
(конкретная периодичность фиксируется в договоре управления)
|
Вид работ |
Периодичность |
|---|---|
|
Общие плановые осмотры конструктивных элементов и инженерных систем |
2 раза в год (весенний и осенний) |
|
Внеплановые осмотры |
После аварий, стихийных бедствий, по обращениям собственников |
|
Проверка состояния кровли, водосточных труб, ливневой канализации |
2 раза в год + после сильных осадков |
|
Проверка состояния подвалов и входов в подвалы |
Регулярно; при выявлении нарушений — незамедлительно |
|
Проверка дымовых и вентиляционных каналов |
При газификации, подключении нового оборудования, переустройстве каналов |
|
Работы по текущему ремонту конструктивных элементов |
В пределах 3–5 лет с учётом физического износа и группы капитальности здания |
|
Уборка МОП |
Периодичность устанавливается договором управления |
|
Аварийно-диспетчерское обеспечение |
Круглосуточно, без выходных |
Периодичность — это план. Но в работе УК неизбежно возникают отклонения от него:
дефекты, выявленные при осмотре;
аварийные ситуации;
обращения собственников.
Для каждого такого случая предполагается полный цикл действий.
По каждому выявленному дефекту УК проходит полный цикл — от фиксации до подтверждения устранения. Постановление № 290 устанавливает состав обязательных работ, а приведённый ниже порядок действий отражает сложившуюся практику их выполнения и требования к документированию:
Провести осмотр — плановый или внеплановый — и составить акт с описанием нарушений
Оценить характер дефекта: аварийный или неаварийный, влияет ли на безопасность
Организовать обследование — при необходимости с привлечением специализированной организации
Составить план восстановительных мероприятий с указанием объёма, сроков и стоимости
Выполнить работы — собственными силами или подрядчиком
Зафиксировать результат: акт выполненных работ по форме 761/пр, запись в журнал, отражение в отчёте перед собственниками. Работа без подписанного акта юридически считается невыполненной — это одно из самых частых оснований для предписания ГЖИ. Подробнее о том, как правильно заполнить акт, читайте в нашей статье «Акт выполненных работ по форме 761/пр».
Пример. При плановом осмотре кровли выявлена деформация несущих элементов:
Составить акт осмотра
Привлечь специалиста для обследования
Подготовить план ремонта
Вынести вопрос на рассмотрение собственников, если требуется финансирование сверх утверждённой сметы
Выполнить работы
Зафиксировать результат актом
Осмотры есть, актов нет. Факт осмотра без документального подтверждения юридически равен его отсутствию. При проверке ГЖИ именно акты осмотра становятся основным доказательством того, что УК исполняла свои обязанности.
Путаница в границе общего имущества. Инженерные системы обслуживаются только до точки разграничения с внутриквартирным оборудованием. Если УК выполняет работы внутри квартир в рамках «обязательного содержания» — это либо расширение обязательств без оснований, либо риск претензий от других собственников.
Перечень не обновляется при изменении НПА. Редакция Постановления № 290 менялась шесть раз, последний раз 07.03.2025. УК, которая работает по старой версии, рискует не выполнить актуальные требования.
Выполненные работы не отражаются в ГИС ЖКХ. Размещение сведений о выполнении работ по содержанию общего имущества в ГИС ЖКХ — обязанность УК. Отсутствие актуальных данных в системе фиксируется при проверках и может стать самостоятельным основанием для штрафа.
Отчёт перед собственниками не соответствует фактическому объёму работ. Если в годовом отчёте УК перечислены работы, не подтверждённые актами, — это риск оспаривания со стороны активных собственников и надзорных органов.
Если сведения о выполненных работах вносятся вручную или с задержкой — это дополнительная нагрузка на сотрудников. Для учёта работ по обязательному перечню и прямой выгрузки данных в ГИС ЖКХ подходит 1С:ЖКХ — учёт в едином контуре и передача сведений в ГИС ЖКХ без ручного дублирования.
Для защиты при проверке ГЖИ и в спорах с собственниками УК нужен следующий комплект документов:
Акты плановых и внеплановых осмотров общего имущества (с подписью ответственного лица и датой)
Журнал осмотров общего имущества МКД
Акты выполненных работ по каждому виду работ из перечня
Дефектные ведомости при выявлении нарушений, требующих ремонта
Протоколы ОСС при согласовании работ, требующих дополнительного финансирования
Сведения в ГИС ЖКХ — своевременно размещённые и актуальные
Как часто нужно проводить осмотры общего имущества?
Постановление № 290 предусматривает плановые осмотры не реже двух раз в год (весенний и осенний), а также внеплановые — после аварий, стихийных бедствий, по заявлениям собственников.
Входит ли уборка подъездов в минимальный перечень?
Да. Уборка и санитарное содержание мест общего пользования входит в раздел III и является обязательной работой УК.
Нужно ли согласовывать перечень с собственниками на ОСС?
Сам перечень согласования не требует — он установлен законом. Объём, периодичность и стоимость работ в рамках договора управления утверждаются на общем собрании собственников.
Что делать, если собственники отказываются финансировать работы из перечня?
УК обязана выполнить работы вне зависимости от решения ОСС по финансированию. Если утверждённой сметы недостаточно, УК вправе инициировать новое собрание и обосновать необходимость изменения размера платы.
Обязана ли УК выполнять работы из перечня, если дом признан аварийным?
Да. Признание дома аварийным не освобождает УК от обязанности обеспечивать надлежащее содержание общего имущества (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).
Распространяется ли минимальный перечень на нежилые помещения в МКД?
Минимальный перечень регулирует содержание общего имущества МКД, а не отдельных помещений. Однако собственники нежилых помещений — в том числе коммерческих и муниципальных — участвуют в расходах на содержание общего имущества наравне с собственниками жилых помещений соразмерно своей доле (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Отсутствие договора с УК не освобождает их от этой обязанности.
Кто платит за работы по минимальному перечню, если часть помещений муниципальная?
Муниципальное образование как собственник помещений в МКД несёт расходы на содержание общего имущества наравне с остальными собственниками соразмерно своей доле в праве общей собственности (ст. 249 ГК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
Дата публикации материала: апрель 2026.
Вам также может быть интересно: Акт выполненных работ по форме 761/пр - как заполнить
Договор управления МКД: что обязательно включить, чтобы защититься от претензий жителей и ГЖИ
Смета управляющей компании: как подготовить, согласовать и проверить расходы по многоквартирному дому
