Главный риск уже сейчас: как УК доходит до аннулирования лицензии
Кого теперь включают в специальный реестр
Что это значит для собственника и директора УК
Что меняется в лицензионном контроле с 1 марта 2026 г.
Реестр собственников больше не лицензионное требование
Как меняются проверки и риск-категории
Какие сведения в реестре лицензий обновят без заявления
Как изменится процедура лицензирования с 1 сентября 2026 г.
Кто будет принимать решение по лицензии
Что будет с квалификационным аттестатом
Смежное изменение: отчетность в ГИС ЖКХ
В 2025–2026 г. для управляющих компаний меняются сразу несколько блоков регулирования. Уже действует расширенный персональный контроль по связанным лицам, меняются правила лицензионного надзора, а с 1 сентября 2026 г. обновится сама процедура лицензирования. Параллельно усиливается и контроль через отчетность в ГИС ЖКХ.
Для УК это означает, что проверять нужно и накопленную историю компании, и структуру владения, и внутреннее распределение ответственности.
Постановление Правительства № 1040 от 31 июля 2024 года расширило круг лиц, которые попадают в специальный реестр после аннулирования лицензии или дисквалификации. Изменения работают с 2025 г.
Федеральный Закон 125-ФЗ от 7 июня 2025 года изменил правила отчетности по управлению МКД: отчет должен представляться по форме Минстроя в I квартале текущего года, а по новым правилам отчитываться начали с I квартала 2026 года.
Постановление Правительства 1400 от 10 сентября 2025, вступившее в силу 1 марта 2026 года, убрало из лицензионных требований соблюдение обязанности по ведению реестра собственников по ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, перевело часть изменений в реестре лицензий в беззаявительный режим и пересмотрело правила надзора и критерии риска.
Федеральный закон 375-ФЗ от 15 октября 2025 года вступит в силу 1 сентября 2026 года: решение по лицензии будет принимать сам орган госжилнадзора без лицензионной комиссии. Сведения о квалификационных аттестатах перейдут в единый федеральный реестр, а требования к персоналу и материально-техническому обеспечению должны быть отдельно установлены Правительством РФ.
Для бизнеса управляющей компании самый важный вопрос сейчас - по какой цепочке компания реально приходит к потере домов, аннулированию лицензии и попаданию связанных лиц в специальный реестр. Эта цепочка стала жестче и персональнее.
После изменений по Постановлению 1400 в специальный реестр включаются не только бывшие руководители УК, лицензия которой аннулирована, но и следующие лица:
учредители с долей более 50%;
лица, на которых уставом или иными документами возложена ответственность за соблюдение требований к содержанию общего имущества, если к ним применена дисквалификация;
индивидуальные предприниматели, чья лицензия аннулирована или в отношении которых применена дисквалификация.
Реестр является открытым и ведется Минстроем России на официальном сайте и в ГИС ЖКХ.
Это означает, что схема «сменили директора — открыли новую УК» больше не работает. Проверка идет не только по кандидату на должность руководителя, но и по учредителю со значимой долей, а значит персональный риск теперь возникает и у собственника бизнеса.
За такое нарушение по ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ предусмотрены штрафы:
для должностных лиц от 100 000 до 250 000 рублей или дисквалификация до 3 лет;
для юридических лиц — от 300 000 до 350 000 рублей.
В зависимости от вида нарушения из реестра лицензий исключаются либо только проблемные дома, либо все дома, которыми управляет лицензиат. Такой механизм прямо предусмотрен для повторных грубых нарушений в Положении № 1110.
Здесь важно учитывать одну оговорку ЖК РФ. После надлежащего информирования собственников о наличии оснований для исключения сведений о доме из реестра лицензий у них есть два месяца, чтобы на общем собрании принять решение о продолжении управления этим же лицензиатом. Если такое решение принято и надлежащим образом направлено в орган госжилнадзора, сведения о доме из реестра не исключаются. Цепочка «повторное грубое нарушение → потеря дома» работает не автоматически, а с учетом возможной реакции собственников.
Основанием для обращения в суд становится исключение из реестра лицензий сведений о домах, общая площадь помещений в которых составляет 15% и более от общей площади помещений в домах, которыми управлял лицензиат в календарном году, предшествующем решению об обращении в суд.
До 1 сентября 2026 г. заявление подается в суд на основании решения лицензионной комиссии; с 1 сентября 2026 г. эта связка меняется, поскольку решение по лицензированию будет принимать сам орган госжилнадзора.
Основанием для включения является одно из вступивших в силу решений суда:
об аннулировании лицензии;
о дисквалификации.
После этого соответствующее лицо становится проблемным для любых будущих попыток зайти в бизнес по управлению МКД.
|
Нарушение |
Признак грубого нарушения |
|---|---|
|
Причинение вреда жизни или тяжкого вреда здоровью граждан |
Нарушение лицензионного требования повлекло вред жизни или тяжкий вред здоровью, подтвержденный вступившим в силу решением суда |
|
Подготовка систем отопления |
Не проведены гидравлические испытания, промывка и регулировка систем отопления |
|
Договор по ВДГО и лифтам |
В течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления не заключены договоры на содержание ВДГО и на эксплуатацию, обслуживание и ремонт лифтов, если УК не выполняет эти работы самостоятельно по установленным правилам |
|
Договоры с РСО |
В течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления не заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями для приобретения коммунальных ресурсов на содержание общего имущества |
|
Долг перед РСО и регоператором по ТКО |
Задолженность признана самой УК или подтверждена вступившим в силу судебным актом и равна либо превышает две среднемесячные величины обязательств |
|
Передача техдокументации, ключей и кодов доступа |
Допущен отказ от передачи, уклонение от передачи либо нарушение установленного порядка и сроков передачи |
|
Прекращение управления домом после исключения из реестра |
Управление домом не прекращено в течение 3 дней со дня исключения сведений о доме из реестра лицензий |
|
Аварийно-диспетчерское обслуживание |
Нарушены обязательные требования к аварийно-диспетчерскому обслуживанию |
|
Требования по безопасному использованию газа |
Нарушены обязательные требования по безопасному использованию и содержанию внутридомового газового оборудования |
После Постановления 1400 лицензирующий орган смотрит шире, чем раньше. При выдаче или продлении лицензии теперь проверяется и учредитель со значимой долей, а также отсутствие привлечения соискателя к административной ответственности за грубые нарушения в течение трех лет, предшествующих получению или продлению лицензии. Поэтому риском теперь становится не только текущая проверка, но и вся история компании за предыдущие три года.
Постановление 1400 заметно меняет контрольную среду, это влияет на частоту контакта с надзором, объем формальных претензий и порядок обновления сведений в реестрах.
С 1 марта 2026 г. соблюдение требования по ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ о ведении реестра собственников исключено из перечня лицензионных требований. Это важное смягчение именно для лицензионного контроля.
С 1 марта 2026 г. плановые контрольные мероприятия в отношении объектов высокого риска проводятся с периодичностью одно мероприятие раз в два года либо один обязательный профилактический визит в год. Для объектов среднего, умеренного и низкого риска обязательный профилактический визит по соответствующему основанию не проводится. Параллельно закреплена возможность использовать дистанционное взаимодействие, видеоконференц-связь и мобильное приложение «Инспектор».
Одновременно скорректированы и критерии риска: в них отдельно учтены многоквартирные дома, где горячее водоснабжение и/или отопление производится с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества, а формулировка по количеству административных постановлений изменена на критерий «3 и более вступивших в силу постановлений».
Это означает, что профиль дома и накопленная административная история будут сильнее чем раньше влиять на риск-категорию УК.
Теперь в реестр лицензий автоматически на основании сведений из государственных информационных систем вносятся данные:
изменения, касающиеся реорганизации юрлица в форме преобразования, слияния или присоединения;
смены наименования и адреса лицензиата;
ряда данных об ИП.
Исключение сохранено для сведений об изменении перечня многоквартирных домов, которыми управляет лицензиат: здесь продолжает работать специальный порядок по ст. 198 ЖК РФ.
Смысл реформы по Федеральному закону 375-ФЗ — убрать региональную комиссионную прослойку, перевести решение на уровень органа госжилнадзора и увязать лицензионные требования с новой моделью квалификации и будущими требованиями к персоналу и ресурсной базе УК.
С 1 сентября 2026 года лицензия будет предоставляться в порядке, установленном ст. 194 ЖК РФ, непосредственно органом государственного жилищного надзора. Это один из самых заметных организационных сдвигов реформы.
Здесь важно не перепутать дату новшества со сроками рассмотрения. Срок в 10 рабочих дней для рассмотрения заявления о выдаче и продлении лицензии уже предусмотрен Положением № 1110 после поправок 2024 года и действует на подзаконном уровне с 1 сентября 2025 года. С 1 сентября 2026 г. этот же подход будет закреплен уже в самом Жилищном кодексе, причем с возможностью продлить срок не более чем на 5 рабочих дней, если не поступили запрошенные документы и сведения.
Сведения о квалификационном аттестате переходят в единый федеральный реестр квалификационных аттестатов, а заявление о предоставлении аттестата можно будет подать через Единый портал госуслуг. Для бизнеса это означает более централизованную модель допуска к управлению МКД.
Проверить руководство и контролирующих учредителей по специальному реестру дисквалифицированных лиц управляющих организаций, который ведет Минстрой. Для целей лицензирования имеет значение именно этот специальный реестр.
Поднять все постановления о грубых нарушениях за последние три года. Трехлетняя история привлечения к ответственности стала прямой частью лицензионного фильтра при получении и продлении лицензии.
Пересмотреть устав, положения о подразделениях, должностные инструкции и внутренние приказы. Если в документах конкретное лицо названо ответственным за соблюдение требований к содержанию общего имущества, то при дисквалификации такая конструкция может привести к включению сведений о человеке в специальный реестр.
Собрать по каждому дому карту операционных рисков. Именно здесь чаще всего возникают грубые нарушения, которые затем превращаются в потерю отдельных домов или всего портфеля.
Проверить срок действия лицензии и заранее поставить окно подачи заявления на продление. По действующему порядку заявление подается не ранее чем за 60 рабочих дней и не позднее чем за 45 рабочих дней до истечения срока действия лицензии. Если срок действия лицензии истек и она не продлена, лицензирующий орган вносит запись о прекращении ее действия на следующий календарный день после истечения срока.
Отдельно проверить связанные истории банкротства. Постановление 1400 добавило в проверку и сведения о банкротстве юридического лица, которое управляло МКД, если должностные лица и/или учредители такого лица совпадают с должностными лицами и/или учредителями нового соискателя лицензии в пределах трехлетнего периода.
Федеральный закон от 07.06.2025 № 125-ФЗ изменил правила отчетности по управлению МКД: отчет за предыдущий год теперь представляется собственникам в I квартале текущего года. Конкретный перечень обязательных сведений и форма отчета утверждены Приказом Минстроя России от 20.11.2025 № 728/пр, вступившим в силу с 1 марта 2026 года. Поэтому первая отчетная кампания по новой форме пришлась на I квартал 2026 года.
Реформа 2025–2026 годов меняет саму логику управления управляющим бизнесом. Государство последовательно уходит от модели, где рисковала в основном сама компания, к модели, где риски персонализируются для руководителя, контролирующего учредителя и специально назначенных ответственных лиц. Поэтому для УК главный вопрос сейчас — какие именно решения, долги, договоры и внутренние документы уже сегодня создают персональный лицензионный риск через год или два.
Дата публикации материала: апрель 2026.
Вам также может быть интересно: Штрафы для управляющей компании в 2026 году: какие бывают и как избежать
Кадровый голод в ЖКХ: что делать УК и ТСЖ, чтобы закрыть дефицит и удержать специалистов
Подрядчики ЖКХ: как УК выбрать, проверить и контролировать внешних исполнителей
